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住房租赁市场需要培育

作者:     来源: 和讯房产    添加日期: 2018-06-01

 

       国家一直在持续关注住房租赁市场,特别是在政策上提倡“租售并举”,租售并举的政策是19大确定的未来房地产长效机制的一个核心的内容,也就是说未来的中国的这个地产的主管部门和一些地方的政府核心任务,而政策落地更需要市场配合。

  大陆房市和租赁市场结构何来何去

  大家都知道,房地产制度中的招拍挂,原来是从香港学来的;但是,我们没有学到香港的另外一方面就是让不同的阶层,不同的消费能力,可以找到和收入相对适配的房子,比如说你是一个平民阶层,消费不起更高端的房子,政府可以提供叫廉租房,叫公共廉租房;当然在公共廉租房的基础上,你可以设置不同价位的,不同档次的商住房,你可以消费高级的公寓,你也可以消费相对经济的公寓,当然也可以短租,也可以长租;在咱们大陆刚刚开始这一进程,租售并举包括保障性的租房,但是租房不能认为是相对比较低端的一种方式,并不等于说租房就一定是低端的需求。从全球来看,相对高端的租房市发育起来,出现了高端公寓,长租也好,短租也好,装修标准越来越高,高收入人群比如说在中国有大量的外企高管人员包括外籍人士,在中国来工作几年,未必到每个城市要买房置业,高端的白领阶层在扩大,租房的品质标准的并没有降低,比如像在CBD工作的很多年轻白领的收入水平未必很高,也希望保持一个与国际接轨的消费时尚潮流的生活方式,对住房的品质要求很高;北京(楼盘)这么大,很多学生家长跨区域的接送孩子,不如就近租房,环境品质也应当是有较高要求的;还有那些高收入的一些金领阶层,要求高端的别墅,应该多层次并举,我们普通老百姓也能找到房租适配的房源。

  拷问房租涨价实情

  从统计数字上看,房租增长“过快”未必是事实,据《中国商报》报道,国家统计局及其实4月份做过一次统计,全国整个的租赁房租的水平,4月份是上涨了2.4%,1-4月累计同比上涨了2.5%;北京高一些,北京前三个月同比涨了8%,但是较去年的前三个月还下降了17%。由于观念的变化,一线城市,包括一些二线城市,对于租房的需求也是明显的增高了,加之“租售并举”政策鼓励大家租房的时候,一线城市北上广深这些地方的租房需求都在增长,北上广深的租房需求分别增长了百分之179,188,253和283,是明显的上升趋势,买房子的热情也逐渐理性化,而转向了租赁市场,在这个过程中,近几年来也发现黑中介和涨价的情况,这方面我们租赁市场的法律规范可以逐步细化,但是最终解决方案,应该是利用市场机制和政府部门的努力,消除信息不对称,以及交易上的一些障碍,这里边确实有法律法规额的完善问题,但是还有一个方面,我想提醒大家的是,其实市场有几个层面都要一起来分析,才能得出来比较全面和准确的结论,例如:涨价的多元归因分析中有多少权重是黑中介造成的。

      不走“重资产”路线是否可行

  房屋中介市场里面有一部分是很正规的品牌的,也有专门做长租公寓的,中介公司里面又有不同的情况,一种是拿自己的物业(自持物业严格来说不是中介)做长租公寓的,还有一种是归集方式,换句话说,是轻资产方式,收购散户一定时期内的租赁权,统一品牌并标准化运营。其实房地产商也很纠结,一方面,轻资产方向让公司的财务运营更加健康一些;另一方面,国家又希望地产商拿自持物业做长租业务来平抑房价,如此又要求地产商不得不走“重资产”路线,算下来,可能利润率不理想,对于以营利为目的企业来说,这很矛盾也很纠结;对于重资产自持物业来讲(特别是品牌化和连锁化),成本负担又大,举例来说,过去比较普遍,现在还有个案,在土地性质修改的时候,项目没有集体供暖的供暖房,自建需要增加成本;再加上统一装修,还有服务标准化,为了让客户的体验好一些,比如说打扫卫生和设备维修等等服务,都要增加成本,还有租期因素,租期10年一贯制当然好,但是市场实际情况是中位数为1-2年,这就意味着如果要维护好品牌化、连锁化和标准化运营,又要增加成本;所以理论上就应该比周边民房租金贵上10-20%,也属正常。所以,要看市场里面各种各样的市场主体的具体情况,准确分析出什么是主要矛盾或主流情况,才能下一个正确的结论。

  长期流动性 水大鱼大

  政府在加大市场整治力度的同时,应尽快完善相关法律法规,并出台配套扶持政策,租赁房体系如何形成多层次供应,治理市场乱象的同时,把脉市场,当务之急是让租赁市场的供给充分涌流,放大竞争的空间,而不要一棍子打死,例如:让他们在几个平台上去比价和比服务,并且我们已经发现,一些品牌商,利用分享经济和共享经济的概念,与家电、傢俬甚至互联网企业合作,分摊成本并共享收益,结果是不仅仅改善了客户体验,在基本服务之外,还提供社群文化氛围营造,房东和中介免打扰服务和其它增值服务,努力做到“贵的其所”。迄今为止,规模最大的前30家知名地产商,大约10家进入长租公寓市场;创投资金也已经进入这一领域,剑指收入较高的上班族。所以,如果利用好住房租赁资产证券化等等资本工具,加紧政策配套,降低长租公寓市场出租方的成本,给供需双方提供较稳定的收入预期,例如利用各种房地产信托基金等各种市场化手段,特别是通过资本市场给长租公寓市场注入长期流动性,同时政府有关部门向房市注入公共廉租房,供给充分,水大鱼大,或许10年之内,市场有序、层次分明,供需对接的健康房市有望建成,始于足下的自然就是培育市场。

办公室摘自:和讯房产